Um estudo recente realizado pela REBNY, Real Estate Board of New York (Conselho Imobiliário de Nova York) concluiu que, ao preservar 27,7% dos edifícios em Manhattan, "a cidade está evitando seu futuro econômico". REBNY vem desafiando a Comissão de Preservação de Monumentos, argumentando que isso tem muito poder quando se trata de decisões de planejamento, e que ao tornar os negócios tão difíceis para os investidores, sufoca-se o crescimento da cidade.
No entanto, três dias antes do lançamento deste estudo, o presidente da REBNY, Steve Spinola, disse em uma entrevista ao WNYC que "se você perguntar aos meus membros, eles dirão a você que [os doze anos de mandato do prefeito Bloomberg] tem sido um grande período para eles ". A conclusão da matéria citada é de que a última década tem sido realmente uma época de maior crescimento para os investidores, em vez de um período de estagnação.
Seria fácil ecoar a opinião de Simeon Bankoff, diretor-executivo do Conselho de Distritos Históricos, que acredita que as ações de REBNY reduzem-se a ganância, mesmo comparando seus membros a Gordon Gekko, o anti-herói do filme Wall Street. Mas é realmente a ganância o que está por trás deste ataque à Comissão de Preservação de Edifícios? Saiba mais a seguir.
O arquiteto historiador Francis Morrone fornece uma visão mais equilibrada, dizendo que o crescimento que foi incentivado por políticas do prefeito Bloomberg são parte de uma tentativa para equilibrar o ritmo com outras cidades mundiais. Mas ele acredita que esta tentativa tem uma falha grave:no lugar de melhorar a cidade, este investimento está empurrando para cima os preços e forçando todos, com exceção dos cidadãos mais ricos, a deixar Nova York por completo:
"A cidade irá sobreviver. A cidade irá prosperar ", porém adverte, que "nem todas as pessoas da cidade irão prosperar, ou poderão continuar a viver aqui."
Esta abordagem levanta a questão "para que serve uma cidade?"
O livro Triumph of the City (Triunfo da Cidade), de Edward Glaeser coloca as pessoas no centro do propósito de uma cidade. Cidades proporcionam oportunidades e prosperidade para as pessoas que as habitam, e isso não está disponível em áreas rurais. Glaeser acredita que, reunindo pessoas de diversas origens, com diferentes ideias e colocando-as próximas das condições de vida adensadas, as cidades proporcionam encontros casuais e a disseminação de novas idéias, criando, portanto, a inovação que impulsiona a prosperidade econômica.
Quando olhamos para as novas cidades globais - principalmente na China e na Índia -, vemos que seus crescimentos explosivos ao longo da última década tem sido alimentado por uma migração urbana sem precedentes. Além disso, a expansão dessas cidades implicou uma atitude de preservação que provavelmente horrorizaria a maioria dos nova-iorquinos.
Em uma cidade como Xangai, a população ainda vem crescendo, aumentando em uma taxa surpreendente de 40% entre 2000 e 2010. A população agora está em mais de 23 milhões de pessoas. Como uma cidade que ainda tem seus melhores anos pela frente, os edifícios existentes são constantemente sacrificados, com o entendimento de que os seus substitutos serão mais representativos de suas aspirações para o futuro - por falta de uma palavra mais precisa, os novos edifícios são assumidos por serem "melhores".
Por Nova York já ter passado por esse processo, durante a revolução industrial e a primeira parte do século 20, os números envolvidos são mais baixos: a população de Nova York atingiu pouco menos de 8 milhões em 1950 - um número que diminui e que, finalmente, foi superado por volta da virada do milênio, agora atingindo cerca de 8,3 milhões. Como resultado, a maioria de seus edifícios importantes, que fazem parte de sua história cultural, data de antes de 1950, e muitos deles são as "meninas dos olhos" da Comissão de Preservação.
O panorama é bastante simples, Xangai está em um estágio diferente em seu ciclo de vida, e quando finalmente parar de se expandir poderá tranquilamente ser quatro ou cinco vezes o tamanho de Nova York. A tentativa de Nova York de competir economicamente com Xangai, no momento em que se encontra a cidade chinesa, é pura vaidade.
Este sentimento é ecoado por Michael Kimmelman em um artigo recente sobre a proposta de mudança de zoneamento de Midtown East:. "Nova York pode certamente nunca ganhar uma corrida com os arranha-céus de Xangai e Singapura. Seu futuro, incluindo o dos valores imobiliários de Midtown, depende de fortalecer e ampliar o que já torna a cidade um ímã global e referância. isso significa transporte de massa, ruas amigáveis para pedestres, diversidade social, bairros que não fechem logo após 17:00, além de parques e pontos turísticos como o Grand Central Terminal e Chrysler Building."
Para Nova York, cujo crescimento é de certa forma limitado por sua geografia, infraestrutura e cultura que nunca iria suportar 20 milhões ou mais pessoas, um plano muito melhor seria parar de competir e prosperar em seus próprios termos. Como poderia ser, se isso fosse feito?
Para voltar ao argumento corrente entre investidores e preservacionistas, em termos econômicos simples, incorporadoras estão do lado de aumentar a oferta de edifícios. Em uma cidade como Nova York, que está sofrendo um déficit habitacional, o desenvolvimento seria esperado para diminuir os custos, como a oferta de aumento de espaço de vida.
A preservação, por outro lado, limita novas ofertas e também cria uma "mercadoria cultural" de edifícios preservados, o que aumentaria o custo de vida. Como cita Francis Morrone, o desenvolvimento seria parte do problema, no lugar de ser a solução dos custos crescentes?
Muito simplesmente, os membros do REBNY estão construindo o tipo equivocado de desenvolvimento: onde os desenvolvedores não tem a oportunidade de construir, sem restrição, eles têm muitas vezes construído apartamentos de luxo, que são apenas uma opção para os super-ricos. Isso pode ser bom para suas margens de lucro de curto prazo, mas é ruim para a vitalidade de longo prazo da cidade, pois aqueles que não são incrivelmente ricos são forçados a sair - e a cidade torna-se menos diversificadas e menos produtivas, como resultado .
O Conselho Imobiliário acerta ao argumentar que a preservação dos edifícios pode causar estagnação e inflação, mas se esquece de que a preservação agrega valor à vizinhança e à cidade como um todo. O que os investidores precisam fazer é dessa mercadoria cultural disponível para todos através da construção de uma maior variedade de novos edifícios, principalmente quando se trata de apartamentos residenciais. Isso irá diminuir os seus lucros no curto prazo, mas gerará um crescimento gradual e sustentável em Nova York, por sua vez, garantindo um fluxo de receitas mais sustentável para os membros do Conselho de Imóveis de Nova York. E eles ainda possuem 72,3% de Manhattan para fazer isso.
